+7 (495) 980-97-90 Доб. 170Москва и область 8 (800) 700-99-56 Доб. 479по всей России

Риски при продаже квартиры самостоятельно

Риски при продаже квартиры самостоятельно

Бесплатная консультация юриста Нужна консультация? Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует. Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут. Во время купли-продажи недвижимости риски несет не только Покупатель, но и Продавец.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - наши юристы вас проконсультируют звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

+7 (495) 980-97-90 Доб. 170Москва и область 8 (800) 700-99-56 Доб. 479по всей России
Содержание:

Риски при покупке и продаже квартиры

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как риэлторы разводят продавцов квартир на деньги? Можно ли продать квартиру без риелтора?

Бесплатная консультация юриста Нужна консультация? Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует. Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Во время купли-продажи недвижимости риски несет не только Покупатель, но и Продавец. Некоторые собственники обращают внимание только на две составляющие — это стоимость жилья и скорость поиска Покупателя.

При этом ими игнорируются другие, не менее важные особенности процедуры: правильное оформление и передача документов, переговоры, проведение взаиморасчетов и пр. Так о чем же необходимо помнить Продавцу, чтобы не попасться на удочку мошенника или неблагонадежного Покупателя?

Сначала Продавцу понадобится грамотно оценить свою квартиру. Если собственник выполнит этот шаг неправильно, то он рискует:. Будет лучше, если Продавец подтвердит расчет стоимости в документальном формате. Зачастую собственники игнорируют это положение и определяют цену квартиры, ориентируясь лишь на рыночные тренды.

Они находят жилые помещения со схожими параметрами и смотрят, какие цены для них выставляются. Так Продавцы определяют среднерыночную стоимость , которую используют и в случае со своей квартирой. Помните, что при определении цены все параметры должны быть рассмотрены вместе, в своей совокупности.

Так, на стоимость недвижимости влияют:. Продавцу не следует доверять сомнительным риэлторам и агентам , которые обещают продать квартиру по самой высокой и выгодной цене. Обычно по такой схеме работают мошенники, которые знают: каждый собственник мечтает выручить от купли-продажи максимально возможную сумму. Сами аферисты не интересуются вашей выгодой, а просто хотят получить от вас оригиналы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиру.

С комплектом оригинальных бумаг они смогут продать недвижимость без вашего ведома, получить деньги и скрыться. С вами может связаться заинтересованный Покупатель и договориться о первичном осмотре жилого помещения. Это — нормальная и распространенная практика на рынке недвижимости, так как ни один человек не заинтересован в приобретении «кота в мешке». Однако есть особая категория посетителей, которой необходимо остерегаться.

Речь идет про воров. Их задача — не оценить состояние квартиры, качество ремонта или вид из окна, а забрать с собой все, что «плохо лежит». Вот почему перед приходом постороннего человека вам необходимо убрать из зоны видимости все документы и ценные вещи. Будет лучше, если на период продажи вы:. Вы можете отличить реального Покупателя от вора, если обратите внимание на его поведение и психологическое состояние:.

Просит у Продавца технический план, проверяет информацию в документе. Начинает сверять планировку, зафиксированную на бумаге, с реально существующей планировкой. Обращает внимание на состояние объекта недвижимости. Осматривает стены, потолок, пол, мебель, системы коммуникаций и пр. Не обращает внимания на состояние объекта недвижимости. Все, что его интересует — это вещи в квартире. Задает вопросы о личности Продавца и истории квартиры кто владел жилым помещением раньше, как оно перешло к действующему собственнику, какие люди проживают в этом районе, какие коммунальные службы обслуживают дом и пр.

Не задает практически никаких вопросов, не интересуется личностью Продавца и историей квартиры, не уточняет информацию по поводу документов. Вы напрямую заинтересованы в максимальной перестраховке, поэтому не бойтесь смутить Покупателя. Сотрудники ОВД часто принимают от обманутых Продавцов заявления, касающиеся кражи предметов во время показа недвижимости. Не допустите, чтобы вы стали одним из таких заявителей. Обращение к риэлтору — это потенциально рисковое и небезопасное мероприятие.

Основная проблема заключается в том, что агентства недвижимости — это частные игроки, многие из которых преследуют свои собственные цели.

Чтобы избежать работы с мошенниками, проверьте репутацию выбранного агентства. Ознакомьтесь в Интернете с отзывами пользователей или расспросите своих друзей и знакомых о конкретной фирме. Быть может, с помощью «сарафанного радио» вы узнаете, что компания работает плохо или обманывает своих клиентов.

При проверке репутации вам понадобится обратить внимание сразу на несколько составляющих:. Даже если вы найдете специалиста, который покажется вам максимально надежным, вам все равно понадобится соблюсти правила личной безопасности. Речь идет про следующие пункты:. Бумаги должны отражать реальное положение вещей. Например, в квартире могут иметься существенные недостатки. В этом случае:. Если Продавец не известит Покупателя о существенных недостатках квартиры и не перечислит их в договоре купли-продажи, велика вероятность, что впоследствии Покупатель откажется от приобретения.

В этом случае закон будет находиться именно на стороне Покупателя. Доказать, что Покупатель знал об изъянах жилого помещения, окажется крайне сложно, — бумаги и договоры будут свидетельствовать как раз об обратном о его неосведомленности и неинформированности. Тогда Продавца могут привлечь к ответственности в судебном порядке. Покупатель окажется вправе возместить себе убытки за понесенные расходы и компенсировать моральный вред за потерю времени.

К существенным недостаткам, которые должны быть прописаны в ДКПК для безопасности обеих сторон, относятся:. В договоре купли-продажи должна быть указана реальная цена, по которой продается недвижимость. Некоторые Продавцы подговаривают Покупателей указать в тексте ДКПК меньшую сумму, а оставшуюся часть — передать в «полюбовном» формате без составления какого-либо документа. Благодаря такой махинации Продавцы занижают налогооблагаемую базу и получают возможность уплатить с выручки меньшую сумму НДФЛ.

Однако такой вариант едва ли подойдет честному, ответственному и законопослушному собственнику. Если налоговое преступление раскроется, то исход может быть следующим:. Если вы получаете деньги от Покупателя, то своевременно фиксируйте и запоминайте данный факт.

Иначе ситуация может оказаться следующей:. Если Покупатель планирует заплатить за квартиру материнским капиталом, то это — не совсем надежный и выгодный вариант для Продавца.

Сначала Продавцу понадобится ждать — пока Покупатель подаст в ПФР заявление, пока заявление будет рассмотрено и пр. Однако даже после сбора всех бумаг и оформления всех договоров остается вероятность того, что ПФР откажет в выдаче денег.

Тогда Покупателю придется либо проводить расчет по ДКПК из личных сбережений, либо расторгать сделку. Еще один вариант проведения сделки — это «маскировка» купли-продажи под дарение недвижимости. Стороны договариваются о том, что официально они заключат договор дарения, а неофициально — проведут взаиморасчеты за квартиру в «полюбовном» формате. Этот вариант также является рисковым для собственника, ведь по закону он не имеет права брать деньги с Одаряемого ст.

После перерегистрации права собственности Одаряемый может заявить, что никаких денег он уплачивать не будет, ведь квартира — это «подарок». Продавец окажется заложником обстоятельств:. Многие Покупатели настаивают на том, чтобы передача денег осуществлялась только после регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Таких приобретателей можно понять. Продавец действительно способен оказаться неблагонадежным человеком, который получит деньги заранее, исчезнет с выручкой и не доведет дело до конца. Однако в ситуации, когда деньги уплачиваются только после обращения в Росреестр, рискует уже Продавец. Никто не даст ему гарантии, что после перерегистрации права собственности деньги дойдут до него быстро и в полном объеме. Вот почему о правильном и безопасном получении денег необходимо позаботиться заранее.

Вы заинтересованы в том, чтобы оплата производилась с участием независимого посредника в лице банка. Сегодня существует 2 современных и надежных способа передачи средств: через банковскую ячейку или аккредитив. Подробнее: Расчет через аккредитив при покупке квартиры. Использование банковской ячейки предполагает, что еще до перерегистрации права собственности Покупатель придет в банк с наличными деньгами и положит их в арендованную ячейку.

Деньги окажутся как бы «заморожены». После того, как ДКПК будет зарегистрирован в Росреестре, Продавец сможет прийти в банк и забрать из хранилища всю, полагающуюся ему, сумму. Аккредитивный счет — та же банковская ячейка, только деньги хранятся здесь не в наличном, а в безналичном формате. Средства зачисляются на аккредитив Покупателем, на время «замораживаются», а как только происходит регистрация перехода права собственности — перечисляются уже на счет Продавца.

Получать новые комментарии по электронной почте. Вы можете подписаться без комментирования. Бесплатная консультация юриста. Задать вопрос. Ваше имя. Спасибо, Саша! Ваша заявка принята. Задать ещё вопрос. Просмотров Мнение эксперта. Стаж 7 лет.

Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Не каждый Продавец может объективно оценить свою недвижимость и сравнить ее с другими предложениями рынка. Впоследствии к такой квартире возникнут вопросы — либо у Покупателя, либо у налоговых органов.

При продаже жилья продавцу нужно остерегаться мошенников, заранее определиться с расчетами по сделке и следовать договоренностям о передаче недвижимости. А покупателю придется подумать о правах родственников, кредиторов продавца и проверить, понимает ли продавец значение своих действий.

Решение приобрести квартиру влечет за собой множество страхов. Давайте вместе разберемся, что надо знать при покупке квартиры на вторичке, чтобы не жалеть о последствиях всю оставшуюся жизнь. Покупка квартиры — это большое событие и радость. Но если допустить ошибку при проверке жилья на вторичном рынке, то восторг может обернуться драмой с бесконечными судебными разбирательствами, имущественными спорами и потерей денег. В статье расскажем о том, какие квартиры и действия продавца должны вас насторожить, с какими рисками можно столкнуться при покупке жилья на вторичке , и как это минимизировать.

Риски при продаже квартиры

При продаже жилья продавцу нужно остерегаться мошенников, заранее определиться с расчетами по сделке и следовать договоренностям о передаче недвижимости. А покупателю придется подумать о правах родственников, кредиторов продавца и проверить, понимает ли продавец значение своих действий. Продавец традиционно считается более защищенной стороной в сделке купли-продажи недвижимости. И все же некоторые риски он несет. По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, то есть проверка нотариусом ее законности необязательна это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом.

Заключить договор продажи недвижимости и передать его на государственную регистрацию можно разными способами. Так, договор для регистрации перехода права собственности можно передать в Росреестр через МФЦ, нотариуса или банк. Из-за такого разнообразия участились случаи мошенничества: подделка доверенностей, несанкционированное использование паспортных данных и т.

Чтобы избежать неприятностей, владельцам недвижимости следует соблюдать осторожность при передаче своих документов и их копий другим лицам.

Если без этого не обойтись, нужно составить соглашение об обработке персональных данных. В нем следует зафиксировать, что третье лицо получило от вас документы. Нелишним будет обращение в органы Росреестра с заявлением о запрещении сделок с вашей недвижимостью с использованием доверенности. В этом случае регистрация перехода права собственности с помощью поддельной доверенности будет невозможна.

Данный способ защиты от мошенников не подойдет только тем, кто планирует доверить продажу своей недвижимости другому человеку. Закон «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому получить сведения о правах на недвижимое имущество.

Этот же закон дает возможность собственникам узнать, кто запрашивал выписку об их недвижимости. Всем собственникам полезно периодически обращаться в Росреестр за этими сведениями. Регистрация перехода права на недвижимость от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. Только после того, как регистратор Росреестра внесет запись в Единый государственный реестр недвижимости ЕГРН о переходе права, покупатель станет полноправным собственником.

Подписав договор продажи недвижимости и передав его на регистрацию, продавец и покупатель оказываются в ситуации ожидания регистрационных действий. И тут возникает вопрос: когда покупатель должен передать деньги продавцу? На практике разнообразные способы организации расчетов сводятся к одному: денежные средства в момент подписания договора продажи недвижимости помещаются на депозит, а после совершения регистрационных действий передаются продавцу. До момента регистрации перехода права деньги с депозита не может забрать ни продавец, ни покупатель.

Стороны договора могут использовать депозит нотариуса, аккредитив, банковскую ячейку или специальные счета банков, оказывающих услуги по организации расчетов по сделкам. Менее предпочтительным является расчет через банковскую ячейку, поскольку ее содержимое банку неизвестно, а потому утрачивается элемент ответственности банка как депозитария по расчетам. Важным для продавца является момент передачи недвижимости покупателю.

Закон содержит различие в способах судебной защиты продавцов, которые в период возникновения спора владеют недвижимостью, и тех, кто ее уже передал покупателю. Человеку, владеющему спорным объектом недвижимости, защищать свои права легче. Ситуация усложняется, когда стороны в договоре прописали, что объект будет передан после регистрации перехода права собственности и получения продавцом денег, но на деле он жилье освободил и передал ключи покупателю.

Перечень советов для покупателей недвижимости всегда получается длиннее. Связано это с тем, что рисков у них больше. Рассмотрим основные. Нередко споры возникают из-за наследственного недвижимого имущества. Бывает, наследник не знал о смерти наследодателя и своевременно не оформил наследственные права. Общий срок исковой давности, установленный законодательством РФ для судебной защиты нарушенных прав, — три года.

Потому будет лучше, если с момента вступления продавца в наследство прошло не менее трех лет. Это не гарантирует отсутствие претензий наследников, но весомым доводом в судебном споре будет. Супружеская собственность может быть продана только при наличии согласия на это обоих супругов.

Семейный кодекс РФ содержит правило о том, что недвижимость, приобретенная в период брака по возмездным сделкам, является совместной собственностью супругов, даже если в ЕГРН указан как правообладатель лишь один их них.

Супруг, чьи права сделкой нарушены, может оспорить ее в суде. Поэтому при продаже недвижимости одним супругом требуется нотариальное согласие второго. Законом предусмотрено, что лица, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения без их участия и в ней не участвовали, сохраняют право пользования этим помещением даже в случае его продажи.

Поэтому нужно внимательно изучить архивную выписку из домовой книги, содержащую сведения обо всех, кто был зарегистрирован в жилом помещении, том числе на дату его приватизации. На момент заключения договора продажи недвижимости такие лица зарегистрированными в помещении оставаться не должны: стороной договора они не являются и выселить их из квартиры, если они фактически в ней остаются, будет невозможно.

Обратите внимание: архивная выписка должна содержать сведения о тех, кто зарегистрирован или был зарегистрирован в жилом помещении и выехал или был выселен из него. Выписка, содержащая лишь информацию о том, что в квартире никто не зарегистрирован, может оказаться бесполезной. В моей практике был такой случай: по заочному без личного участия решению суда из жилого помещения был «выписан» несовершеннолетний.

Выписка из домовой книги, представленная продавцом — бабушкой выписанного внука, содержала указание на то, что в квартире никто не зарегистрирован. Сведений о том, что ребенок был выселен по заочному решению суда, в ней не было.

Мать ребенка сначала оспорила судебное решение, а потом и сделку купли-продажи. Ей удалось доказать, что приватизация квартиры, которая предшествовала продаже, была незаконна, поскольку ребенок также имел право на участие в приватизации жилого помещения. После череды судебных процессов покупатель лишился недвижимости. Это стало возможно, поскольку он не проявил должной осмотрительности — не запросил архивную выписку, которая показала бы наличие решения о выселении ребенка.

В случае успешного оспаривания сделки каждая сторона должна будет вернуть другой полученное: покупатель продавцу — недвижимость, продавец покупателю — деньги.

Причем вернуть недвижимость обычно проще, чем деньги, ведь их к моменту разрешения спора в суде у продавца может уже не быть. Давайте разбираться, кто и почему может оспорить сделку.

Все большее распространение получают случаи изъятия приобретенной недвижимости у покупателя по требованиям кредиторов продавца, то есть в пользу тех лиц, которым продавец на момент продажи своей недвижимости задолжал денежные средства. В судебном порядке такое изъятие может иметь место как при возбуждении дела о банкротстве в отношении продавца, так и в результате оспаривания сделки вне процедуры банкротства по искам кредиторов, посчитавших, что продавец «уводил» свою недвижимость от них.

Такие сделки признаются судами недобросовестными, а недвижимость возвращается в собственность продавца для дальнейшего обращения на нее взыскания в пользу кредиторов. К сделкам с пороками воли продавца относятся сделки недееспособных лиц и лиц, находившихся в состоянии, когда они не могли понимать значения своих действий и руководить ими, а также совершенные в состоянии заблуждения или в результате обмана.

Подразумевается, что в таких случаях продавец заключает договор, не желая наступления правовых последствий сделки. А значит, она может быть признана недействительной. Чтобы минимизировать этот риск, покупатель может потребовать от продавца справки о том, что тот не состоит на психоневрологическом и наркологическом учете.

Следует отличать сделки недееспособных, которые признаны таковыми по решению суда, от сделок лиц, которые страдают заболеваниями, способными повлечь невозможность понимать значение своих действий и руководить ими. Сделка недееспособного, заключенная им без согласия лица, которое наделено законом полномочиями на заключение вместо него таких сделок, с большой долей вероятности будет признана судом недействительной.

А вот сделки дееспособных лиц, страдающих заболеваниями, могут быть признаны недействительными, только если будет доказано, что болезнь могла повлиять на волеизъявление продавца. Само по себе обстоятельство, что он состоит на учете в соответствующих учреждениях, не говорит о наличии заболеваний, препятствующих сделке. И все же информация о том, что продавец состоит на учете, должна стать поводом для покупателя провести дополнительную проверку или вовсе отказаться от сделки.

В ситуации, когда кажется, что продавец не понимает, что он делает, заблуждается или находится в тяжелой жизненной ситуации, лучше соблюсти нотариальную форму сделки. Она призвана на стадии заключения договора выявить действительную волю сторон.

Покупателю следует проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости всеми доступными средствами. Продавец, указанный в качестве единственного собственника в ЕГРН, может скрыть от покупателя информацию о том, что недвижимость приобретена в браке. Скорее всего, он не сообщит о наличии у него крупных долгов, которые могут стать причиной судебных тяжб покупателя с кредиторами продавца.

Поэтому желательно навести справки о родственниках продавца и просмотреть его социальные сети. Нелишним будет поговорить с соседями и участковым. На сайтах общих и арбитражных судов необходимо проверить наличие судебных споров: расторжение брака и раздел имущества, взыскание с продавца денежных средств, банкротные процедуры — все это должно насторожить покупателя. В судах нередко рассматриваются споры, связанные с истребованием от приобретателя недвижимости в связи с выбытием ее в результате незаконных действий продавца.

В подобном споре с бывшим супругом или третьими лицами основным средством защиты покупателя будет доказывание своей добросовестности. То есть он сможет отстоять свои интересы, лишь доказав, что не знал о нарушенных правах третьих лиц супруга, кредиторов , хотя и проявил осмотрительность и осторожность, что он и не мог узнать о нарушении их прав сделкой.

При этом нужно иметь в виду, что доводы о добросовестном поведении приобретателя судами не принимаются в спорах о признании сделки действительной и применении последствий ее недействительности, рассматриваемых по искам одной из сторон сделки. Способ защиты в таких случаях зависит от обстоятельств дела и предмета заявленных требований. Больше полезных советов вы найдете в материале «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр».

Оформить подписку Стать экспертом. Рубрика: Вопросы недвижимости, ЖКХ и земельных правоотношений. Астапов Максим. Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, партнер, член президиума Московской городской арбитражной и налоговой коллегии адвокатов «Люди Дела».

Минимизируем риски продавца Продавец традиционно считается более защищенной стороной в сделке купли-продажи недвижимости. Берегитесь мошенников По общему правилу нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества не требуется, то есть проверка нотариусом ее законности необязательна это необходимо лишь в отдельных случаях, установленных законом.

Заранее подумайте о расчетах по сделке Регистрация перехода права на недвижимость от продавца к покупателю занимает от 5 до 90 рабочих дней. Не нарушайте условие о передаче недвижимого имущества Важным для продавца является момент передачи недвижимости покупателю.

Минимизируем риски покупателя Перечень советов для покупателей недвижимости всегда получается длиннее. С покупкой наследственного недвижимого имущества лучше не торопиться Нередко споры возникают из-за наследственного недвижимого имущества. Супружеская собственность может быть продана только при наличии согласия на это обоих супругов Семейный кодекс РФ содержит правило о том, что недвижимость, приобретенная в период брака по возмездным сделкам, является совместной собственностью супругов, даже если в ЕГРН указан как правообладатель лишь один их них.

Важно проверить наличие жильцов, которых потом не получится выселить Законом предусмотрено, что лица, которые дали согласие на приватизацию жилого помещения без их участия и в ней не участвовали, сохраняют право пользования этим помещением даже в случае его продажи.

Нельзя забывать о возможном оспаривании сделки В случае успешного оспаривания сделки каждая сторона должна будет вернуть другой полученное: покупатель продавцу — недвижимость, продавец покупателю — деньги. Рекомендации покупателю Покупателю следует проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости всеми доступными средствами.

Защита и правовое сопровождение бизнеса. Какой бизнес открыть в кризис?

Риски продавца и покупателя недвижимости

.

.

.

Решение приобрести квартиру влечет за собой множество страхов. Давайте вместе разберемся, что надо знать при покупке квартиры на вторичке, чтобы не жалеть о последствиях всю оставшуюся жизнь. Покупка квартиры — это большое событие и радость. Но если допустить ошибку при проверке жилья на вторичном рынке, то восторг может обернуться драмой с бесконечными судебными разбирательствами, имущественными спорами и потерей денег.

В статье расскажем о том, какие квартиры и действия продавца должны вас насторожить, с какими рисками можно столкнуться при покупке жилья на вторичке , и как это минимизировать. Начнем наш разбор с самого объекта: какую информацию надо получить о жилье, чтобы быть уверенным в безопасности сделки. Выбирая или просматривая квартиру, обратите внимание — сделана ли перепланировка. Если да, то сразу спрашивайте, была ли она узаконена. И не стесняйтесь просить документальное подтверждение.

Если продавец не узаконил перепланировку, то эти хлопоты впоследствии лягут на ваши плечи. И неизвестно, сколько времени и денег займет согласование и оформление изменений. А если новый вариант не согласует архитектурный отдел местной администрации, то придется восстанавливать изначальную планировку. Поэтому прояснить этот момент лучше до внесения аванса и тем более до заключения сделки. С этим пунктом, конечно, разобраться сложнее, чем с перепланировкой, которую по крайней мере видно невооруженным глазом.

Проверьте, соблюдены ли права всех третьих лиц, у которых может быть имущественный интерес к этому жилью. Будьте особенно внимательны, если ваш продавец при покупке частично оплачивал объект сделки материнским капиталом.

В такой квартире собственник обязан выделить доли и детям, за рождение которых получил маткапитал. Банки обычно не включают несовершеннолетних в число собственников залоговой квартиры.

Поэтому родители-собственники должны дать гарантию Пенсионному Фонду, что они выделят долю детям после снятия обременения с квартиры. Однако не все родители в итоге исполняют это обязательство. А если они продают квартиру, которую так и не разделили с детьми, то нарушают их права. Такую сделку впоследствии могут расторгнуть через суд органы опеки или сами дети, достигшие совершеннолетия, чтобы восстановить права.

При этом восстанавливать права пострадавших будут за счет нового владельца, а не за счет родителей: сделку признают недействительной. Покупателю вернут потраченные деньги, но только в теории.

В реальности деньги, скорее всего, уже давно потрачены, а взыскивать стоимость квартиры с неудавшихся продавцов несчастный покупатель может до конца жизни.

Если у продавца есть двое детей не старше года рождения или один ребенок не старше года рождения — запросите справку из Пенсионного Фонда России. В ней должно быть указано, использовался ли маткапитал на покупку жилья. Если маткапитал был использован, а доли детям не выделены, то ни в коем случае не соглашайтесь на сделку до тех пор, пока собственники не выделят детям положенные доли.

Хотя чаще ситуация другая: один из наследников продает жилье, действуя исключительно в своих интересах. Что будет дальше с жильем, другими наследниками и покупателем, продавца не интересует.

Рассмотрим на примере. Анна купила в ипотеку однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Жилье подбирал для нее риелтор. Со своей стороны банк тоже проверил выбранную квартиру и одобрил ее в качестве предмета залога. Продавец Сергей получил эту квартиру в наследство от матери. Он уверял, что других родственников, которые могут претендовать на эту жилье, у него нет. Однако через два с половиной года выяснилось, что у Сергея есть сестра Алина, которая жила в другом городе.

Девушка не знала о смерти матери — они не общались несколько лет. В свое время Алина не получила долю наследства, поэтому претендует на нее сейчас. Задача покупателя: проверить, есть ли другие наследники, помимо продавца, может быть очень проблематично. Можно минимизировать этот риск, если продавец даст обязательство за свой счет решить все вопросы, если объявятся неучтенные наследники. Это необходимо заверить нотариально. Если продавец состоял в браке, когда стал собственником квартиры, то для продажи понадобится нотариально заверенное согласие супруга, даже бывшего.

Поскольку имущество, нажитое в браке, по умолчанию считается совместно нажитым. Исключение составляет раздельное имущество супругов: унаследованное, принятое в дар или собственность по брачному договору.

В таких случаях продавец должен документально подтвердить, что является единственным собственником. Еще одна группа третьих лиц, которая может осложнить новому собственнику жизнь в купленной квартире, — это те, кто был прописан на момент приватизации, но участия в ней не принял.

Такой жилец имеет право пожизненно пользоваться этой квартирой, хоть и не может ей распоряжаться. Выселить такого жильца невозможно даже в судебном порядке.

На момент сделки жильца в квартире может и не быть, но проживание в этой квартире третьих лиц проверить довольно легко: заказать выписку из домовой книги и проверить, кто в ней жил на момент приватизации, но собственником не является. Поэтому самый безопасный вариант — если на момент сделки в квартире не останется зарегистрированных жильцов. Рассмотрим другой пример. Алена и Евгений собирались переехать из родного поселка в город, поэтому искали квартиру с ремонтом «заезжай и живи».

Они нашли хороший вариант — хозяева оставили встроенную мебель, поскольку сами тоже собирались кардинально менять место жительства. Как же ребята удивились, когда вместо готового жилья получили голые стены без мебели, сантехники и дверей. Чтобы избежать подобного разочарования, включите в договор описание самого объекта сделки, перечислите мебель и технику, которые должны остаться в квартире.

Ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь занижать цену в договоре. Чаще всего об этом просят продавцы, которые купили квартиру менее трех лет назад и хотят уменьшить сумму налога с продажи квартиры. Однако это рискованно для покупателя. В случае отмены сделки по решению суда продавец должен будет вернуть покупателю сумму, указанную в договоре. А значит, часть денег покупатель просто потеряет из-за уступки в интересах продавца. Желаете приобрести недвижимость, но боитесь кредитов?

Специально для вас Совкомбанк подготовил сразу несколько ипотечных предложений на любой вкус и цвет. Оформите карту «Халва» и станьте участником программы Г. Теперь давайте рассмотрим, какие риски при покупке квартиры могут возникнуть со стороны самого продавца. Проверить психическое здоровье продавца в момент заключения сделки невозможно. Но принять меры все же следует, поскольку сделка с недееспособным продавцом может плохо закончиться.

Продавцу вернется его квартира, а покупателю — деньги, если, конечно, продавец их не потратил. Поэтому разумной предосторожностью будет запросить у продавца справки из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это, конечно, не гарантирует того, что проблем не возникнет, но если дело дойдет до суда, то наличие справок будет характеризовать покупателя как добросовестного приобретателя.

Проблемы покупателю грозят и в том случае, если продавец обанкротится в течение трех лет с момента покупки квартиры. Такую сделку могут признать недействительной и изъять квартиру для дальнейшей продажи на торгах. Но если покупатель добросовестный, то отстоять свое право на честно купленную квартиру будет проще. Добросовестность в первую очередь будет определяться ценой, по которой куплена квартира. Если она не занижена, то такая сделка с большей вероятностью не вызовет подозрений.

Например, если рыночная стоимость квартиры составляет 5,5 млн рублей, а по договору — 3 млн рублей, то это определенно вызовет подозрения. Второй момент, который характеризует покупателя с положительной стороны, — это максимальная проверка квартиры и самого продавца перед заключением сделки.

Чтобы минимизировать риск попасть в историю с банкротством, можно провести несколько проверок. Даже если проверки ничего не показали, нет гарантии, что за три года продавец не объявит себя банкротом. Поэтому включите в договор купли-продажи пункт о том, что продавец не является банкротом и не собирается объявлять о банкротстве в дальнейшем.

Также сохраните результаты ваших проверок — они послужат подтверждением, что вы ответственно подошли к покупке жилья и являетесь добросовестным приобретателем. Подведем итог и перечислим основные признаки, по которым можно выявить подозрительные сделки. В таких случаях проводите проверки с особой тщательностью. Конечно, продавец может просто торопиться с продажей, потому что ему нужно переехать или вложить деньги в лечение.

Но скорее всего у квартиры имеется масса проблем, или мошенники поставили такую цену для привлечения внимания. Как мы писали выше, сделка по заниженной цене может стать для вас проблемой, если продавец объявит себя банкротом. Не соглашайтесь ускорять сделку: адекватный собственник прекрасно понимает, что покупка квартиры — это серьезный шаг, к которому стоит отнестись со всей ответственностью. Возможно, от вас хотят скрыть бытовых вредителей или артиллерийский салют в ста метрах от дома каждый полдень.

В таком случае, если к квартире у вас нет вопросов, можно в разное время суток осмотреть дом и район самостоятельно. Например, отвечает невпопад или не воспринимает вашу речь, его поведение не соответствует ситуации или возрасту. В таком случае нет смысла продолжать диалог, пока вы не получите от продавца справку из психдиспансера. В этом случае понадобится справка из Пенсионного фонда об использовании или нет маткапитала.

Если он использован — у детей должны быть доли в квартире и разрешение от органов опеки на продажу жилья. Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН.

В расширенной справке есть все владельцы, дата регистрации права собственности и основание для возникновения права собственности. Если за короткий период было заключено несколько сделок — это повод проявить осторожность. Выйдите на собственника и узнайте, оформлял ли он доверенность, и по какой причине он не смог участвовать в сделке сам.

Мы составили для вас проверочный список, который поможет не упустить ничего важного при подготовке к сделке купли-продажи:. Всем безопасных сделок!

.

.

Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что.

Собственник неправильно проводит сделку. Подозрительно низкая цена Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. При выведении рыночной стоимости расчёт производится по-другому, так как уже учитываются дополнительные опции: ремонт, общее состояние дома, район. Например, владельца недвижимости могут обязать выселиться в течение нескольких дней, навязать ему невыгодные условия расторжения договора или признания его недействительным. То есть он сможет отстоять свои интересы, лишь доказав, что не знал о нарушенных правах третьих лиц супруга, кредиторов , хотя и проявил осмотрительность и осторожность, что он и не мог узнать о нарушении их прав сделкой. Вы больше не должны переплачивать банку. А главное, вся документация будет составлена правильно.

.

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру. Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо.

Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия , но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично.

Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам например, живёте в другой стране и не можете уехать , по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность.

Иногда покупатели соглашаются на это. Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все. Если квартира находится в долевой собственности то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина , договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса.

Если собственность совместная то есть распределения по долям нет , можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно. Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится.

Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест. Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя.

Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален и возможен только со стороны продавца. Все обременения на квартиру арест, залог, рента и т. Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить. Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы.

К таким относятся:. Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя а иногда и то, и другое. У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.

Соберите нужный пакет документов для продажи. Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:. Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником то есть с вами и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:. Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление.

Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки.

В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее. Мы написали подробную инструкцию с фото!

Всё это актуально и для продажи квартиры. Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.

Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки. После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.

Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело. Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег.

Обязательно дайте расписку в получении денег. Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата хотя в законе никакого определения аванса нет. Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть.

А задаток — финансовое обеспечение договорённостей. Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене. Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.

Условия сделки и составление договора. В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина , договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку.

Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги. Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника.

В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег. Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом.

Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор.

Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке. Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Обычно в Москве на регистрацию уходит дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.

Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке. Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности.

В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи. Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому образец акта приёма-передачи есть на Яндекс. Недвижимости , но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи.

Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи. Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно.

А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах. Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру Согласие всех собственников Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо. Отсутствие обременений Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Нехорошая квартира Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы.

К таким относятся: Квартиры с несогласованными перепланировками особенно те, где изменения невозможно согласовать. Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять. Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах.

Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты.

Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов.

Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах.

Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.

.

.

.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев. Будь первым!

© 2018 info-graphic.ru